Qu'est-ce que l'accession sociale à la propriété ?

Comment fonctionne l'accession sociale à la propriété ? 

L’accession sociale à la propriété est un type d’acquisition qui permet aux foyers à revenus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale. L’Etat, les collectivités ainsi que les acteurs de l’immobilier s’unissent pour permettre de proposer une offre de logements à prix réglementés (inférieurs aux prix pratiqués sur le marché d’environ 20 %). 

Et pour aider les ménages à financer leur acquisition, l’État a mis en place certains prêts aidés comme le prêt PAS (prêt à l’accession sociale), ou encore le PTZ (prêt à taux zéro). Pour en bénéficier, l’emprunteur doit répondre à certaines conditions (plafonds de ressources, type de bien convoité, montant à financer…). 

En France, près de la moitié des locataires souhaiteraient devenir propriétaires de leur logement. Pour les aider à y parvenir, ils peuvent compter sur les différents dispositifs d’aide à l’accession.

Devenir propriétaire de son logement HLM 

Si vous habitez déjà dans un logement HLM depuis au moins 2 ans, vous pouvez en devenir propriétaire.

• En faisant la demande directement auprès du bailleur. Vous, votre conjoint(e), votre ascendant ou votre descendant, pouvez devenir propriétaire du logement si vous respectez un certain plafond de ressources réglementé. Il suffit pour cela d’adresser une demande d’acquisition à l’organisme HLM qui dispose d’un délai de 2 mois pour vous donner une réponse ;
• Si la vente est initiée par votre bailleur et que le logement est bien conforme aux normes d’habitabilité. 

Si le logement HLM est mis en vente et que ni le locataire (s’il est occupé) ni les autres membres du parc social ne veulent l’acheter, vous pouvez saisir l’opportunité et faire votre offre. 

Dans tous les cas, pour que la vente soit effective, le bien doit avoir été construit par un ou plusieurs organismes HLM depuis au moins 10 ans. 

Pour financer l’achat d’un logement social, l’Etat a mis en place des prêts réglementés tels que le PTZ et le prêt Action Logement qui peuvent être complétés par un crédit immobilier classique pour financer la totalité de l’opération. 

Une autre solution permet de devenir propriétaire d’un logement social mais de manière progressive : la location-accession. Ce type d’accession suppose une première période de location définie dans le contrat, suivie de la levée d’option qui doit être effectuée pour devenir propriétaire du bien. 

Le contrat de location-accession et le PSLA 

La location-accession permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété en étant d’abord locataire du bien (neuf ou ancien) Pour que cela soit possible, un contrat est établi entre le propriétaire et le locataire. Dans les clauses sont précisés le prix, le temps de la location, le montant des charges, etc. 

Dans le cadre de cette opération, on distingue deux phases.

• La période de jouissance durant laquelle le locataire verse une redevance composée du loyer (définitivement acquis par le vendeur) et d’une fraction acquisitive considérée comme un acompte sur le prix de vente ;
• La fin de la période de location est appelée la levée de l’option. Si le locataire décide d’acheter le logement, il faudra alors fournir au propriétaire le solde. Il est possible d’annuler l’achat en refusant de lever l’option. Le vendeur est alors tenu de proposer une solution de relogement. 

Pour faciliter l’accession progressive à la propriété, il existe aussi le prêt social location-accession (PSLA). Ce prêt réglementé permet notamment.

• Une TVA à taux réduit (5,5%) ;
• L’exonération de la taxe foncière durant 15 ans. 

Le PSLA est soumis à des conditions de ressources, il faut se reporter à son avis d’imposition de l’année n-2. Le prix de vente du logement est quant à lui soumis à des plafonds. 

Les avantages de l'accession sociale à la propriété 

L’accession sociale à la propriété aide les personnes à revenus modestes à acquérir leur résidence principale. Ce projet, parmi les plus importants d’une vie, permet :

• de se constituer un patrimoine afin de protéger sa famille. Peu importe les aléas rencontrés au quotidien, vous disposez d’un toit ;
• de pouvoir transmettre un héritage à ses enfants ;
• de réduire ses charges à la retraite en ayant plus de loyer ou de mensualité de crédit immobilier à rembourser ;
• de réaliser un investissement permettant d’obtenir une certaine plus-value sur le long terme. 

De manière plus prosaïque, il s’agit aussi d’un moyen de disposer d’un jardin où profiter de la nature, par exemple en cultivant un potager. Être propriétaire de sa résidence principale permet également de pouvoir personnaliser son intérieur, de le décorer à son goût pour s’y sentir bien. Ce n’est pas toujours possible dans une location, car le propriétaire peut refuser les aménagements. 

Qui peut bénéficier de l’accession à la propriété ? 

Les aides liées à l’accession à la propriété sont réservées aux foyers aux revenus modestes. Des plafonds de ressources sont fixés pour chaque dispositif spécifique. 

Par exemple, en 2024, pour bénéficier du PSLA, les revenus d’une personne seule ne doivent pas dépasser 37 581 € par an pour Paris et ses communes limitrophes. Une famille de 4 membres doit, elle, disposer de ressources annuelles inférieures à 63 347 € hors Île-de-France. 

Pour connaître les conditions d’éligibilité de chaque dispositif, vous pouvez réaliser une demande d’accompagnement social auprès de l’organisme Action Logement.