Qu'est-ce que l'accession sociale à la propriété ?

Pour faciliter l’accès à la propriété aux foyers à revenus modestes, l’État a mis en place de nombreuses aides. L’accession sociale à la propriété est aussi dite accession abordable, sécurisée ou encore aidée. Tour d’horizon des solutions à la disposition des particuliers en 2021.

Comment fonctionne l'accession sociale à la propriété ?

L’accession sociale à la propriété est un type d’acquisition qui permet aux foyers à revenus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale. L’Etat, les collectivités ainsi que les acteurs de l’immobilier s’unissent pour permettre de proposer une offre de logements à prix réglementés (inférieurs aux prix pratiqués sur le marché d’environ 25%).

Et pour aider les ménages à financer leur acquisition, l’Etat a mis en place certains prêts aidés comme le prêt PAS (prêt à l’accession sociale), ou encore le PTZ (prêt à taux zéro). Pour en bénéficier, l’emprunteur doit répondre à certaines conditions (plafonds de ressources, type de bien convoité, montant à financer…).

En France, près de la moitié des locataires souhaiteraient devenir propriétaires de leur logement. Pour les aider à y parvenir, ils peuvent compter sur les différents dispositifs d’aide à l’accession.

Devenir propriétaire de son logement HLM

Si vous habitez déjà dans un logement HLM depuis au moins 2 ans, vous pouvez en devenir propriétaire :

• En faisant la demande directement auprès du bailleur. Vous, votre conjoint(e), votre ascendant ou votre descendant, pouvez devenir propriétaire du logement si vous respectez un certain plafond de ressources réglementé. Il suffit pour cela d’adresser une demande d’acquisition à l’organisme HLM qui dispose d’un délai de 2 mois pour vous donner une réponse ;
• Si la vente est initiée par votre bailleur et que le logement est bien conforme aux normes d’habitabilité.

Si le logement HLM est mis en vente et que ni le locataire (s’il est occupé) ni les autres membres du parc social ne veulent l’acheter, vous pouvez saisir l’opportunité et faire votre offre.

Dans tous les cas, que vous soyez ou non locataire du bien que vous convoitez, pour que la vente soit effective, le bien doit voir été construit par un ou plusieurs organismes HLM depuis au moins 10 ans. 

Pour financer l’achat d’un logement social, l’Etat a mis en place des prêts réglementés tels que le PTZ et le prêt Action Logement qui peuvent être complétés par un crédit immobilier classique pour financer la totalité de l’opération.

Une autre solution permet de devenir propriétaire d’un logement social mais de manière progressive : la location-accession. Ce type d’accession suppose une première période de location définie dans le contrat, suivie de la levée d’option qui doit être effectuée pour devenir propriétaire du bien. On vous explique tout.

Le contrat de location-accession et le PSLA

La location-accession permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété en étant d’abord locataire du bien HLM (neuf ou ancien).Pour que cela soit possible, un contrat est établi entre le propriétaire et le locataire. Dans les clauses sont précisés le prix, le temps de la location, le montant des charges, etc. Dans le cadre de cette opération, on distingue deux phases :

• La période de jouissance durant laquelle le locataire verse une redevance composée du loyer (définitivement acquis par le vendeur) et d’une fraction acquisitive considérée comme un acompte sur le prix de vente ;
• La fin de la période de location est appelée la levée de l’option. Si le locataire décide d’acheter le logement, il faudra alors fournir au propriétaire le solde. Il est possible d’annuler l’achat en refusant de lever l’option. Le vendeur est alors tenu de proposer une solution de relogement.

Pour faciliter l’accession progressive à la propriété, l’Etat a créé en 2004 le prêt social location-accession (PSLA). Ce prêt réglementé permet notamment :

• Une TVA à taux réduit (5,5%) ;
• L’exonération de la taxe foncière durant 15 ans.

Le PSLA était uniquement destiné à un achat dans le neuf. Mais le dispositif a été étendu à l’ancien, grâce à la loi de finances de 2020. Il est possible dans certains cas de le cumuler avec le prêt à taux zéro. Le PSLA est soumis à des conditions de ressources, il faut se reporter à son avis d’imposition de l’année n-2. Le prix de vente du logement est quant à lui soumis à des plafonds.