Comment fonctionne l'accession à prix maîtrisé ?

Accession à prix maîtrisé : de quoi s’agit-il ?

Le dispositif accession à prix maîtrisé est le fruit d’une étroite collaboration entre divers acteurs publics et privés. Il permet, en dernière instance, de proposer à des foyers primo-accédants relativement modestes la possibilité d’accéder à la propriété grâce à la mise à disposition de logements neufs à des prix attractifs (généralement de 20 à 30 % moins cher).

Le fonctionnement

Plus concrètement, il repose sur un mécanisme où les collectivités locales (villes ou communautés de communes) proposent des terrains à la vente à des promoteurs à des tarifs intéressants. En échange, les promoteurs participant au dispositif acceptent de construire des logements qui seront par la suite proposés à des prix au m² inférieurs à ceux du marché.

Les avantages

Les ménages disposant d’un pouvoir d’achat limité peuvent, grâce à ce programme, acheter des logements jusque-là inaccessibles et par la même occasion se constituer un patrimoine pour l’avenir. Ce mécanisme permet également aux villes participantes d’accroître leur attractivité en attirant des familles de façon pérenne qui peuvent alors redynamiser le tissu économique local. Il favorise également la mixité sociale avec l’installation de foyers plus modestes mais disposant de tout le confort d’un logement neuf aux dernières normes thermiques et environnementales.

Un dispositif répondant à des impératifs locaux

Le dispositif accession à prix maîtrisé est proposé par plusieurs grandes villes françaises et notamment Paris, Toulouse, Nantes, Rennes, Bordeaux ou Montpellier. D’autres communes participent également à ce programme. Les différentes villes participantes ont la possibilité de fixer librement leurs conditions notamment par rapport au prix de vente des terrains ou aux conditions d’attribution. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre antenne locale de l’ADIL (agence départementale pour l’action sur le logement) qui sera à même de vous informer sur les conditions pour en bénéficier.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un logement à prix maîtrisé ?

Les conditions pour bénéficier d’un logement à prix maîtrisé se rapportent à la fois au type de logement mais aussi aux revenus du demandeur ainsi qu’à des engagements sur une éventuelle revente.

Le type de logement

Le programme accession à la propriété à prix maîtrisé concerne uniquement des logements neufs. Ceux-ci peuvent avoir été achevés récemment ou être en futur état d’achèvement (VEFA).

Le logement acquis doit par ailleurs constituer la résidence principale du bénéficiaire c’est-à-dire qu’il doit y résider au moins 8 mois dans l’année. Il doit en outre représenter le premier achat du bénéficiaire en sa qualité de primo-accédant (le demandeur doit a minima ne pas avoir été propriétaire au cours des 2 dernières années).

Selon les différentes dispositions locales, le logement concerné peut également être soumis à des niveaux de performance énergétique minimum à respecter.

Les plafonds de revenus

Ce dispositif est par ailleurs réservé aux foyers disposant de revenus relativement modestes et notamment de ressources inférieures aux plafonds édictés. Ceux-ci sont identiques à ceux s’appliquant au dispositif du prêt à taux zéro (PTZ). Ils diffèrent selon la localisation géographique (zones A et A bis, zone B1, zone B2 et zone C) ainsi que la composition du foyer.

Plafonds de ressources applicables au 1er janvier 2023 (sur les revenus de l’année N-2)

Composition du foyer / Zone d’habitation	Zones A et A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	37 000 €	30 000 €	27 000 €	24 000 €
2 personnes	51 800 €	42 000 €	37 800 €	33 600 €
3 personnes	62 900 €	51 000 €	45 900 €	40 800 €
4 personnes	74 000 €	60 000 €	54 000 €	48 000 €
5 personnes	85 100 €	69 000 €	62 100 €	55 200 €
6 personnes	96 200 €	78 000 €	70 200 €	62 400 €
7 personnes	107 300 €	87 000 €	78 300 €	69 600 €
8 personnes et plus	118 400 €	96 000 €	86 400 €	76 800 €

Source : Code de la construction et de l’habitation, 09/10/2023.

Par ailleurs, outre le montant des revenus perçus, l’attribution du logement dépend également du taux d’effort du foyer, c’est-à-dire de sa capacité à rembourser ses échéances de prêt immobilier par rapport à ses revenus récurrents. Le taux d’effort entre les charges et les revenus fixes ne peut ainsi excéder 35 % (assurance comprise). A noter enfin qu’un apport personnel est également nécessaire pour pouvoir procéder à l’acquisition.

Le prix du logement

Le prix au m² du logement ne doit pas dépasser un certain plafond déterminé selon les conventions des villes.

L’acheteur s’engage par ailleurs à ne pas revendre ou louer le bien pendant une certaine durée qui diffère en fonction des villes et des zones géographiques, à l’exception de cas de force majeure (mutation, mariage, divorce, décès, etc.).

En cas de revente anticipée, vous ne pouvez pas fixer librement le prix de vente que vous désirez. En effet, le contrat d’accession à prix maîtrisé comporte une clause anti-spéculative. Elle prévoit un plafonnement du prix de vente pendant une certaine durée afin d’empêcher les reventes avec plus-value susceptibles de détourner l’usage du dispositif et les conditions préférentielles accordées.

Généralement, le prix de vente ne peut être supérieur au prix d’achat majoré des éventuels travaux et des frais de notaire. La ville peut, à cet effet, décider de circonscrire toute mise en vente ou en location à un accord municipal préalable. En cas de non-respect de ce principe, le vendeur peut alors être dans l’obligation de rembourser les avantages financiers dont il a pu tirer parti au moment de l’achat.

Quelles sont les aides complémentaires à l’accession au prix maîtrisé ?

En plus d’offrir une réduction sur le prix d’achat du bien, le dispositif accession à prix maîtrisé peut également être cumulé avec diverses aides publiques d’accession à la propriété. C’est le cas notamment des programmes suivants :

• le prêt à taux-zéro (PTZ) dans les zones tendues A, A bis et B1 permettant de financer jusqu’à 40 % du prix du logement ;
• la TVA à 5,5 % pour les logements situés en zone tendue ou à proximité d’une zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine) ;
• le prêt accession sociale pour les ménages modestes ;
• le prêt Action Logement (1 % logement) permettant de bénéficier d’un prêt immobilier à un taux avantageux.