Prêt immobilier : emprunter sur 30 ans, est-ce une bonne idée ?

Avec des taux d’intérêt toujours plus bas, certains acheteurs peuvent être tentés d’étaler au maximum leurs remboursements de prêt immobilier. Si la plupart des emprunts sont conclus sur 20 ou 25 ans, certains n’hésitent pas à envisager un prêt immobilier sur 30 ans. Si, sur le papier, cette éventualité peut paraître alléchante à plusieurs égards, est-elle pour autant rentable sur le long terme ? Empruntis fait le point sur la pertinence de ce choix et sur la durée d’emprunt optimale pour votre prêt immobilier.

Peut-on toujours souscrire un prêt immobilier sur 30 ans ?

Le prêt sur 30 ans est généralement peu sollicité par les emprunteurs malgré un regain d’intérêt assez récent. Certains profils particuliers peuvent y avoir recours pour diverses raisons : 

• De faibles ressources : les ménages primo-accédants à faible pouvoir d’achat qui souhaitent malgré tout accéder à la propriété et acheter leur résidence principale peuvent ainsi bénéficier de mensualités de remboursement moins élevées.
• L’achat d’un bien plus grand ou avec de meilleures prestations grâce à l’obtention d’une somme plus importante du fait des années de remboursement supplémentaires. Les prix du marché toujours très élevés peuvent ainsi inciter les ménages à étaler davantage leurs remboursements.
• La réduction du taux d'endettement : l’étalement du prêt sur 30 ans offre la possibilité pour l’emprunteur de rester sous le taux d’endettement dont la limite se situe à 35% des revenus. Cette opportunité est particulièrement utile pour les investisseurs qui peuvent ainsi obtenir une plus grande capacité d’emprunt pour investir dans d’autres biens par la suite. Ils sont, de plus, moins impactés par les surcoûts au niveau des intérêts de l’emprunt puisqu’ils peuvent les déduire de leurs revenus fonciers, les intérêts étant alors considérés comme des charges.

Le prêt sur 30 ans ne peut donc plus vraiment être proposé, sauf dans le cadre de l'enveloppe dérogatoire de 20% accordée aux banques. De plus, l’étalement de la période de remboursement, malgré les avantages précédemment cités n’est pas sans comporter des inconvénients majeurs qui peuvent en faire un choix particulièrement hasardeux : 

• un coût particulièrement élevé : l’augmentation du nombre de mensualités entraîne mathématiquement un surcoût dans le remboursement des taux d’intérêt ainsi que dans le paiement des primes d’assurance emprunteur.
• des taux d’intérêt plus élevés que pour un prêt sur 20 ou 25 ans : la banque estime en effet que le risque s’accroît avec l’âge et à mesure que les remboursements s’étalent sur une longue période. De plus, le manque de concurrence sur ce créneau de marché rend les taux d’intérêt extrêmement volatiles et donc généralement bien plus élevés.
• un inconfort psychologique plus important : emprunter sur 30 ans nécessite des rentrées d’argent régulières sur une longue période. Le souscripteur du prêt n’est alors jamais véritablement tranquille mentalement pendant pratiquement l’intégralité de sa vie professionnelle. A cela peut s’ajouter un sentiment de dépossession pour lequel l’emprunteur a l’impression de ne jamais véritablement posséder  son logement.

Quel serait le coût d'un crédit sur 30 ans ?

La durée moyenne des prêts immobiliers était en 2021 de 236 mois soit 19 ans et 8 mois. La tendance semble cependant se porter vers un allongement des durées de prêt du fait notamment de la stagnation des taux d’intérêt toujours aussi bas qui ont fait émerger le concept “d’argent gratuit” pour les emprunteurs. Certains pensent alors à étaler au maximum la durée de remboursement du prêt. Mais est-ce vraiment une bonne solution au niveau du coût total du crédit et jusqu’où placer le curseur ?

Prenons 2 exemples concrets permettant de visualiser le coût global représenté par le prêt selon la durée d’emprunt.

Premier exemple de coût du crédit sur 30 ans 

Un salarié qui souhaite emprunter seul pour acheter sa résidence principale. Il a besoin d’une enveloppe de 200 000€ et ne sait pas s’il doit étaler ses remboursements sur une longue période pour maximiser son taux d’endettement et investir par la suite.

(simulation à titre indicatif, juin 2021)

A montant d’emprunt égal, l’étalement des mensualités sur une période de 5 ans (de 25 à 30 ans) coûtera à l’emprunteur 38 940€ supplémentaires alors que le passage de 20 à 25 ans revient à seulement 14 940€. Un gap très important donc. 

Second exemple de coût d'un crédit immobilier sur 30 ans

Un couple de salariés qui souhaitent acheter sa résidence principale hésite sur le montant de l’enveloppe à emprunter et souhaite savoir si l’étalement des mensualités jusqu’à 30 ans peut lui apporter une capacité de financement supplémentaire pour un coût raisonnable.

(simulation à titre indicatif, juin 2021)

Dans ce cas de figure, l’obtention de 50 000€ en plus sur le montant de l’emprunt revient au final sur 30 ans à 159 960€ supplémentaires pour le couple là où l’obtention de 50 000€ supplémentaires en passant l’emprunt de 20 ans à 25 ans revient à “seulement” 89 400€ soit un rapport pratiquement du simple au double. Pour le passage de 15 à 20 ans, 50 000€ supplémentaires reviennent à 76 980€. 

Si on tient compte du taux maximum d’endettement conseillé par la Banque de France qui préconise un rapport de 1 à 3 entre le montant de l’emprunt et les revenus du ou des emprunteur(s), ce couple devrait donc cumuler des revenus mensuels autour de 5 700€ pour un crédit sur 30 ans alors qu’ils ont besoin de “seulement” d'environ 5 000€ de revenus mensuels pour un emprunt sur 25 ans. 

Dans les 2 cas, il est aisé de constater que le montant global de l’emprunt s’envole pour un crédit sur 30 ans. L’augmentation du taux d’intérêt indexé sur le risque qui augmente avec l’âge combinée aux mensualités supplémentaires de l’assurance emprunteur avec l’extension de la durée d'un prêt immobilier font du prêt sur 30 ans une formule à éviter, sauf cas exceptionnels évoqués plus haut ou impossibilité de faire autrement.

Quelles banques pour emprunter sur 30 ans ?

Le prêt sur 30 ans constitue un risque plus important pour les banques car le remboursement peut s’étaler jusqu’à une période de la vie où les problèmes de santé deviennent plus courants. Elles ne sont donc pas friandes de ce type de prêt. Dans la pratique, de nombreux établissements financiers refusent tout simplement d’accorder un prêt sur une aussi longue période. D’autres acceptent d’assumer ce risque mais indexent les intérêts à la hauteur du risque couru rendant cette formule totalement prohibitive pour l’emprunteur.

Le prêt immobilier sur 30 ans est d'ailleurs, nous l'avons vu, fortement réduit en raison des directives du HCSF envers les banques. Vous pouvez toujours, à l'aide d'un outil en ligne, n’hésitez pas à effectuer des calculer votre prêt immobilier sur 30 ans. 

Pour trouver le meilleur plan de financement selon votre projet et votre profil, qui vous permettront d’obtenir une première approche sur la faisabilité de votre projet. Vous pouvez également passer par un courtier qui pourra trouver pour vous la banque ou l’organisme de crédit le plus à même de répondre à votre besoin.