En France, le marché des logements anciens traverse une phase de repli notable, marquée par une baisse des transactions et des ajustements de prix. Fin août 2024, le nombre de transactions sur 12 mois s’élève à environ 780 000 selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, ce qui représente une chute de 18,1 % par rapport à l’année précédente.
Le volume de ventes constitue seulement 2,1 % du parc total de logements, alors qu’il atteignait 3,2 % au plus fort de l’activité, au troisième trimestre 2021. Ce niveau, jamais vu depuis le début des années 2000, traduit un ralentissement significatif de l'activité immobilière. Avec cette tendance, le marché pourrait conclure 2024 avec environ 700 000 ventes, une performance historiquement basse qui rappellerait les chiffres de mai 2015.
Taux Empruntis relevés le 04/12/2024
Un marché en attente de stabilité
Le marché immobilier avait atteint un sommet en août 2021 avec un volume de transactions de 1,2 million, signe d'une grande dynamique post-COVID. Cependant, depuis, les ventes n’ont cessé de reculer. Bien que ce ralentissement persiste, son rythme s’atténue légèrement, offrant un espoir de stabilisation pour le secteur.
De son côté, la Banque centrale européenne (BCE) a récemment ajusté ses taux directeurs, un geste attendu pour alléger la pression sur le coût des crédits immobiliers. Le taux de dépôt se situe désormais à 3,25 %, celui de refinancement principal à 3,40 %, et le taux de prêt marginal à 3,65 %. Ces taux, plus accessibles, sont censés encourager les ménages à emprunter pour acheter des biens immobiliers.
Cette politique monétaire, combinée à une inflation projetée à 2,5 % pour 2024, pourrait apporter un peu de répit aux emprunteurs et dynamiser le marché. L’accalmie de l’inflation contribue à alléger la charge de la dette pour les ménages, leur permettant d'envisager plus sereinement l’achat immobilier, notamment pour les primo-accédants. Toutefois, cette situation demeure fragile et dépend de l’évolution des taux directeurs dans les mois à venir.
Les dispositifs de soutien et leurs limites
Pour encourager l’accession à la propriété des jeunes acheteurs, le gouvernement a prolongé le prêt à taux zéro (PTZ) sur l’ensemble du territoire. Ce dispositif, initialement ciblé sur certaines zones, est désormais disponible à l'échelle nationale. Cependant, l’exclusion des maisons individuelles de cette aide a suscité des critiques.
Bien qu’elle réponde à des objectifs de densification et de sobriété foncière, cette restriction peut compliquer la situation des familles souhaitant acquérir une maison, notamment en périphérie urbaine. Par ailleurs, le coût budgétaire de cette mesure, dans un contexte financier tendu, pourrait limiter sa portée sur le long terme.
La proportion croissante des transactions effectuées par des vendeurs seniors est un autre phénomène à noter. Au deuxième trimestre 2024, les seniors représentent 56 % des transactions, soit une hausse de 4 points en un an. Ce chiffre reflète un changement démographique qui pourrait influencer le marché dans les années à venir, avec davantage de biens familiaux mis en vente et une demande croissante de logements adaptés aux seniors.
Perspectives pour le marché immobilier ancien
Le marché des logements anciens semble entrer dans une phase d’ajustement. Bien que les volumes de ventes et les prix continuent de baisser, des signes de stabilisation sont perceptibles. La combinaison de taux directeurs ajustés, d’une inflation sous contrôle et de dispositifs comme le PTZ pourrait progressivement redynamiser le secteur. Néanmoins, l’avenir dépendra des décisions de la BCE et des mesures gouvernementales pour soutenir l’accession à la propriété, surtout dans un contexte où la demande est incertaine.
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