Que faut-il savoir sur le premier prélèvement de prêt immobilier

Quand démarre le remboursement d’un prêt immobilier ?

La première mensualité de votre crédit immobilier interviens en général dans un délai minimum de 30 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le paiement de vos échéances s’effectue ensuite à la même date, chaque mois, généralement entre le 1^er et le 10 du mois afin de correspondre à la date perception de votre salaire. Votre banque doit vous avoir fourni dans votre contrat de prêt, le tableau d’amortissement de votre prêt immo affichant la date de début du remboursement, son taux annuel effectif global (TAEG) et la composition de vos mensualités.

Comment choisir la date de versement de sa 1ère mensualité ?

Dans le cadre d’un crédit amortissable à taux fixe, vos mensualités contiennent généralement la part du capital à rembourser, les intérêts et l’assurance de prêt immobilier. En général, la date est fixée de façon à coïncider avec vos rentrées d’argent. Selon la date choisie, deux cas de figure sont possibles concernant votre 1ère mensualité :

• si vous signez l’acte de vente le 10 du mois N et que vous commencez à rembourser votre première mensualité le 10 du mois suivant, le délai de 30 jours est respecté ;
• en revanche, si la signature de l’acte de vente intervient le 10 du mois N mais que le versement de votre 1ère mensualité s’effectue le 5 du mois suivant, le délai de 30 jours n’est pas respecté. Le remboursement de votre échéance intervient donc le 5 du mois N+2 et des intérêts intercalaires sont ajoutés.

Pourquoi doit-on payer des frais intercalaires ?

Les intérêts intercalaires désignent les intérêts calculés sur une période différente que la périodicité prévue dans votre crédit immobilier (mensuelle généralement). Il ne s’agit pas de frais supplémentaires mais bien d’un décalage du remboursement de vos échéances. Par la suite, les mensualités suivantes prévues dans le tableau d'amortissement sont à nouveau respectées. Chaque établissement de crédit peut avoir une méthode de calcul différente des intérêts intercalaires. Veillez à bien vous renseigner auprès de votre banque, pour ne pas avoir de surprise lors du remboursement de votre 1ère mensualité.

Comment limiter les frais intercalaires ?

Pour limiter les intérêts intercalaires pendant la construction de votre logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou pour un projet immobilier qui nécessite un déblocage du crédit en plusieurs fois, il existe plusieurs moyens :

• amener un apport personnel plus élevé qui permettra de réduire le montant du premier versement, voire même le retarder ;
• passer directement à l’amortissement du prêt immobilier et commencer le remboursement dès le départ, sous réserve que vos revenus et le taux d’endettement le permettent ;
• demander à ce que le prêt soit fragmenté selon chaque appel de fonds. Vous aurez alors différents prêts par mises à disposition de fonds avec plusieurs mensualités à rembourser.
• S’assurer de ne pas prendre du retard dans la construction afin de diminuer entre le premier versement et le dernier ;
• Reporter les appels de fonds et demander une franchise totale, chaque déblocage entraînant des frais intercalaires.

Quand débute le remboursement de votre crédit immobilier si vous achetez dans l’ancien ?

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement dans l’ancien, les travaux à effectuer ne rentrent généralement pas en compte dans votre prêt immobilier. Ainsi, le remboursement du crédit immobilier doit commencer un mois après la signature de l’acte de vente chez le notaire. Toutefois, si les fonds sont débloqués en plusieurs fois, il est nécessaire de payer des intérêts intercalaires qui viennent s’ajouter au coût total du crédit.

Exemple : si vous achetez une maison à rénover qui nécessite beaucoup de travaux. Vous souscrivez un emprunt de 250 000 € à un taux d’emprunt à 2 % sur 20 ans. Sur le capital emprunté, 150 000 € est dédié à l’acquisition du bien, et 100 000 € pour le financement des travaux. Vous avez la possibilité de disposer des 150 000 € afin de conclure l’acquisition, et d’obtenir le versement du montant restant 2 mois plus tard. Le montant des mensualités est de 1340 €/mois (selon une simulation réalisée en novembre 2022, données Empruntis). Le remboursement du prêt ne débutera donc qu’après ces deux mois avec toutefois l’obligation de payer les intérêts intercalaires dans l’intervalle.

Le taux d’intérêt intercalaire sera donc calculé sur la base du taux d’emprunt sur les 2 mois, pour la somme versée au départ. Il faudra donc payer (150 000 € x 2 %)/12 = 250 €, puis 3 000 € x 2 = 500 €, une somme à ajouter au coût initial du prêt immobilier. Les intérêts intercalaires prennent fin dès que les fonds sont entièrement débloqués.

Comment rembourser votre 1ère mensualité de crédit immobilier dans le cas d’une construction, de travaux ou d’un projet en VEFA ?

Si le bien immobilier que vous achetez est en construction ou qu’il nécessite des travaux importants, le déblocage des fonds par la banque se fait en plusieurs fois. La date de versement de votre 1ère mensualité est donc modifiée. Dans le cas d’une vente en VEFA, le déblocage des fonds s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction :

5 % lors de la signature du contrat de réservation, 30 % pour les fondations achevées, 35 % pour la pose de la toiture voire l’étanchéité des terrasses (mise hors d’eau), 25 % pour l’achèvement des travaux, et 5 % lors de la remise des clés.

Pendant cette période, vous devez payer les intérêts intercalaires et l’assurance de prêt immobilier : il s’agit d’une franchise partielle. Ce n’est qu’à la fin des travaux que débute le remboursement classique de votre crédit immobilier.

Exemple : pour l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en octobre 2022, vous souscrivez un prêt immobilier de 200 000 € à un taux de 2 % hors assurance sur 20 ans. Vos mensualités s’élèvent donc à 1072 €/mois pour un coût total du crédit d’environ 57 280 €, dont 60 € d’assurance (selon une simulation réalisée en novembre 2022, données Empruntis). Or, votre prêt immobilier est libéré en plusieurs versements :

Lors de la réservation = 200 000 *5 % = 10 000 €

Achèvement des fondations = 200 000 *30 % = 60 000 €

 60 000 *2 %/12 = 100 € d’intérêts intercalaires.

Mise hors d’eau = 200 000 *35 % = 70 000 €

60 000 *30 % + 70 000 *35 % * 2 %/12 = 216,66 € d’intérêts intercalaires.

Achèvement des travaux = 200 000 *25 % = 50 000 €

60 000 *(30 %) + 70 000 *(35 %) + 50 000*(25 %) *2 %/12 = 300 € d’intérêts intercalaires

Remise des clefs = 200 000 *5 % = 10 000 €

Pour une livraison de votre bien immobilier sous 12 mois, les intérêts intercalaires sont de 100 + 216,66 + 300 *4 = 2466 € sur 12 mois. Le coût total de votre crédit immobilier s’élève donc à 57 280 + 2466 = 59 746 €.

Le cas de la franchise totale

Les banques peuvent vous offrir dans certains cas, la possibilité de décaler totalement le remboursement et donc de ne pas payer d’intérêts durant la période de déblocage des fonds.

Toutefois, vous devez vous acquitter de ces intérêts intercalaires calculés sur le 1^er déblocage des fonds : soit lors de la remise des clefs, soit au moment d’amortir votre crédit immobilier. Dans ce dernier cas, les intérêts intercalaires s’ajoutent à vos intérêts. Une solution coûteuse mais pratique pour éviter d’avoir à payer un double loyer.

Un courtier en crédit immobilier peut négocier pour vous ces conditions auprès de votre banque dans le cadre de son accompagnement pour votre prêt immobilier.

Pour réduire le poids des intérêts intercalaires dans le cas d’un projet en VEFA, vous pouvez présenter un apport plus important que les 5% prévus initialement pour couvrir les frais de garantie et de notaire. Ainsi, cet apport sera débloqué avant le début du prêt et vous évitera les intérêts intercalaires.

Comment prévoir le détail du premier prélèvement de prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier, l’établissement de crédit doit vous transmettre un tableau d’amortissement qui indique les conditions de prélèvement, selon l’article L312-8 du Code de la Consommation. Ce document, également appelé échéancier, vous permet d’avoir les renseignements précis concernant les mensualités à verser tout au long de votre crédit.

Vous pourrez y retrouver tous les détails concernant le premier versement et visualiser en un instant le montant de vos échéances à payer. Au début de votre crédit, les mensualités à rembourser comportent souvent une grande proportion d’intérêts. À l’inverse, en fin de crédit, la part d’intérêts de vos échéances est réduite.

Le remboursement d’un crédit immobilier n’est pas anodin et demande certaines connaissances préalables. Une simulation de financement de votre projet immobilier peut vous donner une idée plus précise de la façon dont vous devrez rembourser votre emprunt et éviter de vous laisser surprendre par les mensualités à payer.

En tout état de cause, il est impératif d’avoir suffisamment de trésorerie pour faire face aux sommes à verser en prenant en compte le prélèvement de la première mensualité. En cas de difficulté, sachez qu’il est envisageable d’obtenir un délai supplémentaire ou différé bancaire auprès de l’établissement de prêt pour rembourser votre emprunt.