L'assurance de prêt relais

Que faut-il savoir sur le prêt relais ?

Le prêt relais est un type de crédit souscrit dans un cas de figure précis. En l’occurrence, lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier pour en acheter un nouveau. Mais faire coïncider vente et achat dans un même laps de temps n’a rien d’une science exacte. Surtout au sein d’un marché de l’immobilier qui fonctionne à flux tendu.

Si tout propriétaire espère pouvoir financer son nouveau bien immobilier grâce à la vente de son logement actuel, la réalité est souvent différente. Il arrive fréquemment que l’achat de la nouvelle maison intervienne avant la vente de l’ancienne. Afin d’assurer la transaction, les banques proposent alors ce que l’on appelle un prêt relais. Celui-ci se distingue par :

• sa courte durée (entre 12 et 24 mois) ;
• un montant généralement compris entre 60 % et 80 % du bien à vendre ;
• l’opportunité de céder son « ancien » bien immobilier au meilleur prix, sans être pressé par le temps.

En bref, le crédit relais permet à son souscripteur de financer son nouveau logement sans avoir nécessairement besoin de vendre son bien actuel au préalable.

Quel est son fonctionnement ?

Dans les faits, le fonctionnement d’un prêt relais est plutôt simple. En premier lieu, il convient d’estimer le montant du bien immobilier que vous souhaitez mettre en vente. À partir de cette estimation, la banque va déterminer le montant qu’elle consent à vous prêter (entre 60 % et 80 % de cette estimation).

Une fois le prêt relais obtenu, vous êtes alors en mesure de financer votre nouvelle résidence. Vous commencez alors à rembourser progressivement les intérêts du prêt relais et de son assurance. Si vous le désirez, sachez que vous pouvez débuter le remboursement des intérêts à partir de la vente de votre bien. Toutefois, le coût total du crédit s’en trouve impacté.

En parallèle de ces premières mensualités, vous avez pour principal objectif de vendre votre bien immobilier. Au plus vite vous y parvenez, au mieux vous y gagnez. En effet, si vous avez souscrit un prêt relais sur 12 mois, mais que vous réussissez à vendre votre maison avant cette échéance, alors vous pouvez procéder à son remboursement anticipé en intégralité, et ce, sans aucune pénalité.

Quels sont les avantages d’une assurance de prêt relais ?

L’assurance de prêt relais immobilier fait figure de filet de sécurité pour son souscripteur.  En cas de sinistre couvert par le contrat d’assurance, c’est à la responsabilité de l’assureur de garantir le remboursement du montant dû à l’établissement prêteur.

Si, en théorie, l’assurance de prêt relais n’est pas obligatoire, dans les faits, elle est indispensable pour que la banque accepte de financer votre projet immobilier. Aucun établissement bancaire n’accepte de prendre le risque d’accorder un crédit d’un tel montant à un emprunteur non assuré.

En clair, si la souscription d’une assurance de crédit relais est certes obligatoire pour obtenir votre financement, elle est surtout un gage de sérénité indispensable pour l’ensemble des parties prenantes à votre projet immobilier.

Les garanties d’une assurance de crédit relais

À l’image des garanties d’une assurance de prêt classique, celles pour un crédit relais se distinguent en deux catégories. D’un côté, les garanties obligatoires qui lient le souscripteur à l’assureur. De l’autre, des garanties en renfort qui permettent un degré de protection supplémentaire.

Les garanties obligatoires

Sans surprise, l’assurance décès est obligatoire pour un prêt relais, au même titre que la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Sans ce niveau de couverture minimal, il est impensable d'imaginer un établissement bancaire vous accorder un prêt immobilier, quel qu’il soit.

Les garanties optionnelles

Si vous estimez que le niveau de couverture assurée par les garanties obligatoires est trop faible, rien ne nous empêche de demander à souscrire des garanties complémentaires. Toutefois, elles impliquent logiquement des cotisations plus élevées auprès de l’assureur. D’une manière générale, on peut faire état de trois renforts en matière  d’assurance de prêt relais immobilier :

• garantie en cas de maladie : si l’emprunteur présente un risque de santé prononcé (antécédents médicaux, etc.), la banque peut demander à ce que cette garantie soit souscrite ;
• garantie en cas d’invalidité : si le médecin expert constate une invalidité temporaire et/ou partielle de l’emprunteur, c’est alors à l’assureur de prendre en charge le remboursement des mensualités;
• garantie en cas de perte d’emploi : si un emprunteur titulaire d’un CDI de longue date se retrouve au chômage, la compagnie d’assurance qui prend le relai des paiements au cours d’une période donnée.

Les exclusions de garanties

Enfin, il est à noter qu’à l’instar de tout type d’assurance, des exclusions de garanties peuvent être prononcées par l’assureur dans le cadre d’un crédit relais. Parmi les exclusions que l’on trouve le plus fréquemment, on peut mentionner :

• le suicide ;
• les faits de guerre ;
• un accident causé par la pratique d’un sport extrême ;
• un accident causé suite à un comportement irresponsable (prise de stupéfiants, etc.)

Une assurance prêt relais souscrite par un senior comporte également des risques pour l’assureur. C’est la raison pour laquelle certaines exclusions de garanties sont directement liées à l’âge de l’emprunteur qui peut se voir refuser d’être couvert. Cette limitation varie selon les contrats, mais elle oscille généralement autour de 65 ans - voire 70 - chez la plupart des assureurs.

Quelles sont les différentes typologies de crédit relais ?

Vous pouvez vous orienter vers différents prêts relais selon en fonction de la situation qu’implique votre projet immobilier.

Prêt relais sec

Ici, on fait face au cas de figure « idéal ». En l’occurrence,  le bien que vous souhaitez acquérir est moins onéreux que celui que vous mettez en vente. Dans cette configuration, la banque ne peut pas vraiment capitaliser sur l’emprunt accordé puisque vous serez en mesure de la rembourser en intégralité une fois la vente de votre maison actée.

Ainsi, la rentabilité de l’opération est très faible pour la banque, se limitant simplement aux intérêts perçus mensuellement avant la vente de votre bien. L’emprunteur qui souhaite obtenir cette forme de prêt relais doit alors s’attendre à des conditions peu avantageuses.

Prêt relais adossé à un crédit amortissable

Il s’agit certainement du type de prêt relais le plus courant. Le crédit relais adossé d’un prêt amortissable intervient lorsque l’estimation du bien à vendre est inférieure au montant du bien à acquérir. Autrement dit, la vente de votre maison ne suffit pas à couvrir l’investissement à réaliser pour acheter votre nouveau bien.

Dans pareille situation, la banque chez qui vous souhaitez obtenir un crédit relais vous propose alors d’ajouter à ce dernier un crédit amortissable classique. Imaginons. La maison que vous souhaitez acheter est fixée au prix de 250 000 € alors que votre bien a été estimé à une valeur de 200 000 €. La banque vous propose tout d’abord un prêt relais basé sur un certain pourcentage de cette estimation (entre 60 % et 80 %). En parallèle, elle vous propose un prêt immobilier amortissable classique pour compléter votre besoin de financement.

Ainsi, vous avez en réalité deux prêts à rembourser en attendant de vendre votre bien. Il est à noter que ce crédit immobilier amortissable nécessite lui aussi la souscription d’une assurance.

Sachez également que la banque peut vous proposer un prêt relais adossé d’un crédit amortissable avec franchise totale. C’est notamment le cas lorsque votre taux d’endettement dépasse les 35 % autorisés par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Dans ce cas de figure, vous ne payez que les mensualités du crédit amortissable (assurance comprise)  ainsi que l’assurance souscrite pour le prêt relais. Les intérêts du crédit relais seront quant à eux à honorer seulement lorsque votre bien aura été vendu. Notez par ailleurs que le report de ces intérêts engendre la hausse du coût total du crédit souscrit.

Prêt relais rachat

Dans la configuration où vous avez encore un crédit immobilier en cours sur le bien à mettre en vente, il arrive fréquemment que la banque vous propose un prêt relais rachat. Le principe est simple : regrouper en une seule ligne de prêt les mensualités dues pour l’ancien et le nouveau logement avec un taux d’intérêt unique. Pour ce faire, la banque doit préalablement racheter votre crédit en cours.

Pour l’emprunteur, le fait de rembourser une mensualité unique est un gain de confort non négligeable. Il s’agit d’une solution souvent privilégiée pour les ménages qui font face à des taux d’endettement qui risquent de devenir trop importants. Cependant, ce type de prêt relais implique une fois encore une hausse du coût total du crédit souscrit.

Quel est le prix d’une assurance de prêt relais ?

Le coût d’une assurance de prêt relais varie selon différents critères. On peut notamment mentionner :

• l’âge ;
• la situation personnelle et professionnelle ;
• le niveau de garantie souhaité ;
• l’état de santé.

Ainsi, compte tenu des risques encourus, le coût d’une assurance de prêt relais est logiquement plus élevé pour un senior qui approche de la retraite que pour un jeune emprunteur professionnellement stable. Par ailleurs, on estime que le coût pour une assurance de crédit relais ne diffère pas du montant d’un prêt immobilier classique.

Il convient aussi de mentionner que depuis juin 2022, le questionnaire de santé n’est plus obligatoire pour certains types de prêts immobiliers. Cette décision a été prise pour favoriser l’accès au crédit à des personnes considérées comme à risque. Si le coût total du prêt relais souhaité ne dépasse pas 200 000 € et que son remboursement total est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur, alors il n’a pas à répondre à ce fameux questionnaire de santé.

Que faut-il savoir sur la délégation d’assurance de prêt relais ?

Depuis un peu plus de dix ans, les lois Lagarde, Hamon et Sapin II ont successivement donné plus de libertés aux emprunteurs en matière de choix d’assurance emprunteur. Si l’établissement bancaire dans lequel vous souhaitez souscrire votre prêt relais va forcément vous proposer son assurance groupe, vous êtes parfaitement en droit de la refuser. Grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez opter pour l’assurance individuelle de votre choix, à condition que les garanties de ce contrat soient au moins équivalentes à celles proposées par le contrat groupe de la banque.

Le remboursement d’une assurance de prêt relais

Le remboursement d’une assurance de crédit relais se fait par l’intermédiaire de mensualités. Tant que vous n’avez pas vendu votre bien immobilier, vous continuez de payer pour votre contrat d’assurance. Une fois le prêt relais clôturé, votre contrat d’assurance arrive logiquement à son terme lui aussi.