Quel apport personnel faut-il pour faire un investissement locatif ?

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel pour souscrire un prêt immobilier ?

Les prêts immobiliers classiques sont souvent destinés à acquérir une résidence principale ou secondaire. L’apport personnel est dans ce cas fortement exigé pour obtenir un prêt. Si le bien est destiné à de l’investissement locatif, les exigences sont moins élevées car il y a une notion de rentabilité.

Pour financer les frais de notaire

L’apport personnel permet d’abord de financer les frais annexes à l’achat du bien. Parmi eux, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix dans l’ancien et 3 % dans le neuf. De manière générale, l’apport personnel demandé doit être de 10 % afin de couvrir les frais de notaire, mais aussi les frais d’agence ou les frais de dossier.

Pour prouver la solvabilité de l’emprunteur

L’autre objectif de l’apport personnel est de montrer à la banque votre bonne gestion financière. Avoir la capacité d’épargner pour investir dans l’immobilier prouve que vous faites le nécessaire pour être solvable et faire face à vos échéances.

Combien d’apport faut-il pour un investissement locatif ?

Pour un prêt immobilier amortissable

L’apport personnel demandé pour un prêt immobilier amortissable varie entre 10 et 20% du montant total de l’achat. Un prêt amortissable est un crédit pour lequel vous remboursez les intérêts et le capital sur la durée d’emprunt. C’est le cas le plus classique en immobilier.

Pour un prêt in fine

Le prêt in fine est souvent souscrit dans le cadre d’un investissement locatif, puisqu’en plus du dispositif de défiscalisation dont l’emprunteur bénéficie (Pinel, Denormandie, etc.), le prêt in fine permet de déduire les intérêts du crédit de ses revenus locatifs. Plus les intérêts sont importants plus l’opération est intéressante d’un point de vue fiscal.

La particularité du prêt in fine est que vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur tout au long de la durée du prêt. Le capital est remboursé in fine à la dernière mensualité.

Si vous optez pour un crédit in fine pour financer votre investissement locatif, votre apport personnel doit être de 10 à 50 % du coût total de l’opération.

Vous devez également constituer une épargne qui permettra de reconstituer le capital au terme du prêt et rembourser le prêt in fine. Le plan d’épargne choisi est généralement l’assurance-vie, nantie par la banque prêteuse.

Investissement locatif : est-il possible de faire un prêt immobilier sans apport ?

Contrairement au prêt immobilier classique, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit pour un investissement locatif sans apport personnel. On parle alors d’un financement à 110 %, mais cette possibilité est réservée aux emprunteurs présentant un profil sérieux et dont le projet présente peu de risques. Puisque la banque considère, si le projet est viable, qu’il y a peu de risque d’impayés puisque les loyers pourraient couvrir une bonne part voire la totalité des mensualités de crédit.

Mettre un apport personnel pour un investissement locatif : les avantages

L’apport personnel présente de nombreux avantages pour l’emprunteur.

Un véritable atout pour la banque

Pour la banque, l’apport personnel montre que l’emprunteur est sérieux et sait gérer sa trésorerie pour pouvoir épargner. La banque sera plus confiante pour vous prêter la somme demandée et vous pourrez même négocier un meilleur taux.

De meilleures conditions pour votre prêt immobilier

Plus votre apport personnel est important, moins la somme que vous empruntez est élevée et donc le risque plus faible pour la banque. L’emprunteur est en position de force pour négocier :

• la durée du crédit ou le report d’échéances ;
• un taux d’intérêt avantageux ;
• la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ;
• la possibilité de moduler les mensualités en fonction de l’évolution de vos revenus.

Un gage de confiance pour le vendeur

Lorsque vous présentez votre offre d’achat au vendeur du bien, le plan de financement est souvent indiqué. Préciser le montant de votre apport personnel lorsqu’il est important rassure le vendeur. Il sait que vous aurez moins de mal à obtenir le financement.

Un cashflow positif

Le cashflow représente les flux financiers entrants et sortants de votre investissement. Avec un apport personnel, les mensualités ou la durée du prêt sont réduites. Les revenus locatifs absorbent les charges (mensualités, taxes, etc.) et vous pouvez même dégager un bénéfice que vous pouvez réinvestir autrement.

Faire un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif : les avantages

Cependant, il est parfois intéressant d’emprunter sans apport personnel pour un investissement locatif.

Garder une épargne de précaution

Conserver son épargne au lieu de l’utiliser comme apport personnel permet de s’assurer un fond de roulement et un matelas en cas de besoin. Il faudra alors envisager un financement à 110 % de votre investissement locatif.

Il est déconseillé de mobiliser toute son épargne dans l’apport personnel. Garder une épargne de précaution est indispensable pour faire face aux aléas.

Placer son épargne pour générer des intérêts

Lorsque les taux d’intérêt sont très bas, il est souvent plus judicieux de placer son apport personnel sur des produits financiers (assurance-vie, plan épargne retraite, SCPI…). En effet, en utilisant la somme comme apport, vous mettrez plusieurs années pour la reconstituer avec les loyers perçus, sans produire aucun intérêt. Pour que cela soit intéressant, il faut que le taux de rendement du placement de l’épargne soit supérieur au taux d’intérêt du crédit immobilier.

Investir son argent dans d’autres projets

Avec les gains générés par le placement de votre apport personnel, vous pourrez investir dans d’autres projets, immobiliers ou non. Alors que si vous utilisez la somme pour constituer votre apport personnel, elle ne produira plus d’intérêts.

Faut-il mettre un apport personnel ou garder son épargne ?

On peut se demander s’il est préférable de puiser dans son épargne pour constituer son apport personnel ou s’il vaut mieux la conserver pour la faire fructifier.

Choisir selon ses projets

D’abord, vous devez prendre en compte vos projets futurs. Si vous envisagez plusieurs investissements locatifs ou l’achat d’une résidence secondaire, vous aurez besoin d’un apport pour réaliser ces achats.

Considérez également vos besoins en financement d’urgence en conservant une épargne de précaution sur des produits à court ou moyen terme. Vous pourrez ainsi disposer d’une somme d’argent immédiate en cas de besoin. Généralement, on préconise d’avoir environ six mois de salaire de côté.

Choisir selon sa fiscalité

Le régime fiscal auquel sera soumis votre investissement locatif peut aussi vous orienter dans le choix d’avoir un apport personnel ou non.

• En régime micro-BIC pour une location meublée ou micro-foncier pour une location vide, vous bénéficiez seulement d’une réduction fiscale de 30 % (vide) à 50 % (meublé) pour vos charges, y compris les intérêts d’emprunt. Un apport personnel plus important permet donc de diminuer les mensualités en restant sous ce régime fiscal moins contraignant.
• Au régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et créer un déficit. Vous pouvez alors opter pour un financement avec peu ou pas d’apport, même avec un taux plus élevé. C’est encore plus intéressant avec un prêt in fine, puisque vous ne remboursez que les intérêts, que vous pouvez déduire de votre déclaration de revenus locatifs.