Comprendre le prêt relais et ses conditions

Qu’est-ce qu'un prêt relais ?

Le prêt relais est un prêt immobilier qui peut être considéré comme une avance sur la vente de votre bien actuel. La banque vous prête une somme d’argent qui vous permet d’acheter votre futur bien, et que vous rembourserez ensuite au bout de 12 ou 24 mois au moment de la vente de votre bien actuel, maison, appartement ou terrain.

Il existe principalement deux formules : le relais sec ou le relais adossé.

• La vente de votre bien suffit à couvrir totalement l’achat du nouveau ? Vous avez besoin d’un "relais sec" : la somme que la banque vous octroie dans le prêt relais couvre alors totalement l’achat de votre nouvelle maison ou de votre nouvel appartement, et vous remboursez le tout dès que vous avez vendu.
• La vente de votre bien ne suffit pas à couvrir totalement votre nouvel achat ? Il vous faut un prêt relais "adossé", c’est-à-dire complété par un crédit immobilier classique. Néanmoins, une fois votre bien vendu, vous pouvez tout de même effectuer un remboursement anticipé partiel de votre crédit immobilier sur le nouveau bien, si les sommes récupérées vous le permettent.

L’octroi de ce type de prêt ne vous exonère pas de prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir les frais d’acquisition du nouveau logement (frais de notaires, frais d’agence, etc.).          

L’utilité du prêt relais

Le principal intérêt du prêt relais est de pouvoir saisir une opportunité d’achat de bien immobilier sans attendre la revente du bien actuel. C’est un prêt immobilier à assez court terme (12 à 24 mois) qui s’adresse donc aux personnes déjà propriétaires d’un bien.

Il est particulièrement indiqué dans les cas de mutation professionnelle ou lorsque la famille s’agrandit. Le prêt relais permet enfin d’éviter des frais de location entre la vente du bien et l’achat du nouveau.

Quelles sont les conditions d’obtention prêt relais ?

Le principe du prêt relais est celui du prêt immobilier classique, à la différence près que l’emprunteur rembourse totalement le capital lorsque le bien ancien est vendu.

Pour obtenir un prêt relais, il faut d’abord être propriétaire d’un premier bien à vendre et avoir le projet d’acheter un nouveau bien avec le produit de la vente.

Même si le produit de la vente est censé couvrir le prix d’achat du nouveau bien (en totalité ou non), il faut néanmoins présenter un dossier solide, avec un taux d’endettement en dessous des 35 % préconisés par le HCSF. La banque étudie enfin votre situation professionnelle, familiale et bancaire pour décider de l’octroi du prêt ou non.

Comment fonctionne le prêt relais ?

La durée et le taux du prêt relais

Le prêt relais dure généralement entre 12 et 24 mois, afin de permettre à l’emprunteur de vendre son bien sans précipitation et à un prix juste. Le crédit relais doit être remboursé dans les deux ans qui suivent la signature.

Il est parfois possible de demander une prorogation du prêt relais à l’issue du délai si le bien n’est pas vendu. Le taux du prêt relais varie selon le choix des différés de remboursement :

• le différé de remboursement partiel, moins coûteux, consiste à payer les intérêts du prêt sous forme de mensualités ;
• le différé total consiste à rembourser les intérêts en même temps que le capital après la vente du bien, en contrepartie d’un coût plus important.

Le calcul du montant du prêt relais

Le montant du prêt relais est calculé par l’organisme de crédit en fonction du prix du bien à vendre. Ce prix est évalué par la banque ou un expert agréé et le prêt représente généralement 60 à 80% du montant évalué. On déduit également le capital restant dû éventuel du prêt du précédent bien.

Les assurances liées au prêt relais

Comme tout prêt immobilier, le prêt relais est soumis à une assurance emprunteur pour que la banque ait la garantie d’être remboursée des sommes prêtées. Les garanties obligatoires concernent le décès et la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Les garanties complémentaires sont proposées en cas de maladie, d’invalidité temporaire ou partielle et de perte d’emploi.

Comment obtenir votre prêt relais ?

Pour obtenir un prêt relais, il faut procéder en plusieurs étapes comme pour n’importe quel crédit immobilier : évaluation de votre capacité d’emprunt grâce à une calculette de prêt immobilier, sollicitation des banques, accord de principe et signature de l’offre de prêt. Mais la clé sera la vente de votre bien actuel. Il vous faudra donc le faire évaluer, car son prix sera retenu dans le calcul de votre prêt relais.

1.Faire évaluer votre bien immobilier actuel

Première étape, l’estimation de votre bien actuel : vous présentez au moins deux estimations de votre bien pour en justifier le prix auprès de la banque ou un mandat de vente exclusif auprès d’un agent immobilier. C’est ce qui va permettre à la banque de calculer le montant de votre relais. Renseignez-vous dans le même temps sur le capital restant dû de votre crédit immobilier actuel s’il n’est pas soldé, car lui aussi entrera dans le calcul.

2.Simuler le montant du prêt relais

Deuxième étape, la simulation de votre prêt relais. Vous pouvez utiliser des calculettes en ligne pour simuler le montant de votre prêt relais et voir si votre opération est réalisable. Ensuite, il faudra contacter la banque auprès de laquelle vous souhaitez effectuer votre prêt ou un courtier en crédit immobilier qui effectuera ce calcul pour vous dans le cadre de son accompagnement.

3.Rechercher le meilleur financement

Pour trouver le meilleur financement, l’idéal est de faire appel à un courtier. Ce professionnel pourra négocier directement pour vous un financement sur mesure en fonction de votre profil et de votre projet, en sollicitant plusieurs banques. Cela représente pour vous un gain de temps et d’efficacité, car vous devez toujours rester dans les délais de la clause suspensive d’obtention de votre crédit immobilier pour financer le nouveau bien.

Il existe d’ailleurs des alternatives au crédit relais comme le prêt achat-revente par exemple. Un courtier sera à même de trouver pour vous la formule la plus avantageuse parmi les offres du marché.

4.Constituer votre dossier

Cette étape est nécessaire à la recherche de votre financement, et la démarche sera encore une fois facilitée si vous faites appel à un courtier. Vous devez en effet présenter un dossier solide en banque. Cet expert du crédit saura mettre en avant les atouts de votre dossier afin de défendre votre demande.

Vous devrez notamment fournir :

• un mandat de vente d’une agence immobilière ainsi qu’un titre de propriété de votre logement ;
• des justificatifs de vos revenus comme les derniers avis d’impositions, vos trois derniers bulletins de salaire ou encore la copie d’un contrat de travail ;
• des justificatifs de votre capacité de remboursement et notamment des relevés bancaires et les tableaux d’amortissement de vos prêts en cours

5.Signer l’offre de prêt

Une fois l’offre sélectionnée, la banque vous adresse une offre de prêt, après avoir donné son accord de principe sur votre prêt relais. Il vous restera, comme toute offre de prêt immobilier classique, à signer en respectant le délai de 10 jours de réflexion incompressible.